Entrevista a D. Alberto Rodriguez, gerente de Activa Inmobiliaria, publicada en Comprar casa.

Consejos para la compra de vivienda

 

Más allá del precio, una vez decididos a comprar una vivienda comienza una carrera de trámites ante la que los expertos aconsejan “contar con la máxima información posible”

 

Llega el momento de la verdad. Después de haber tomado la decisión de adquirir una vivienda y haber encontrado “la ideal”, teniendo en cuenta las necesidades, los deseos y las posibilidades de cada uno, se abre ante el comprador un largo camino de trámites y requerimientos, sin llegar al escollo de la financiación. Paso por paso, algunos consejos pueden ayudar en este proceso, probablemente el acto de consumo más importante de nuestra vida.

 

PASO 1. VERIFICAR LOS DATOS

 

Para empezar, y aunque hay similitudes, en este punto conviene diferenciar si se trata de una vivienda de segunda mano o nueva. El objetivo común, de todas formas, es saber si lo que se nos está ofreciendo coincide con la realidad.

 

-Vivienda de segunda mano. Lo primero, es comprobar la situación jurídica en la que se encuentra. “Antes de embarcarse de lleno en la compra, hay que acercarse al Registro de la Propiedad de la localidad donde esté el inmueble y solicitar una nota informativa de la finca” explica Alberto Rodriguez, responsable del departamento jurídico de Activa Inmobiliaria. En este documento aparece toda la información relativa a las hipotecas o embargos que pudieran pesar sobre ella, así como la titularidad de la vivienda. “Si no se verifican estos datos, podríamos acabar pagando la hipoteca que tenía el anterior dueño o con nuestro piso embargado”, añade Rodriguez. Para solicitar este documento, sólo tenemos que ir al registro que corresponda y rellenar un formulario. Además, es recomendable comprobar el estado de los pagos de la comunidad, cuotas y derramas, y de los impuestos municipales, sobre todo el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).

 

-Viviendas nuevas. En este supuesto habrá que solicitar al promotor toda la información posible sobre nuestra futura vivienda y también debemos recabar datos sobre el propio promotor y el terreno donde se está construyendo. Al igual que con una vivienda de segunda mano, podremos solicitar en el Registro de la Propiedad los datos sobre la situación jurídica del terreno y del inmueble. Para conseguir el nombre o la razón social del promotor, debemos acudir al Registro Mercantil. En ambos también es bueno conocer la situación urbanística de la zona, si está afectado o no por un plan urbanístico, por ejemplo. Esta información se obtiene también en el ayuntamiento.

 

PASO 2. FORMALIZAR LA COMPRA

 

Tras haber realizado esta fase de investigación, llega el momento de los compromisos reales. Lo más frecuente es que, como paso previo, se realicen unas entregas de arras o fianza. “Es algo más que una declaración de intenciones, el comprador y el vendedor manifiestan su interés en que se realice la transacción. Al haber dinero de por medio obliga a ambos”, explica Alberto Rodriguez. Las más habituales son las arras penitenciales. En esta modalidad, entregaremos al vendedor un dinero a cuenta como garantía de que compraremos la vivienda en un plazo determinado. Si nos arrepentimos de la compra, lo perdemos. Si el que da marcha atrás es el vendedor, nos devolverá el doble de lo que le entregamos. Si decidimos comprarla, este dinero se considera como un adelanto o pago a cuenta del precio total.

 

PASO 3. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

 

Aquí de nuevo hay algunas diferencias entre una casa nueva o una de segunda mano. En el primer caso, la constructora o la inmobiliaria encargada de la venta de la promoción suele presentar a sus clientes un modelo estandarizado. En el caso de que la vivienda sea de segunda mano y la hayamos comprado a través de una inmobiliaria, ésta se encargará también de redactar el contrato, aunque estos modelos siempre se pueden negociar. Si la transacción se realiza exclusivamente entre particulares, ellos acordaran quién lo redacta, aunque normalmente se suele solicitar asesoría profesional. A la firma del contrato tenemos derecho a conocer elementos como los datos del vendedor, el constructor y el arquitecto; la descripción general de la vivienda con planos y superficies; información sobre las zonas comunes; la memoria de calidades, las fechas de entrega o el precio total, entre otros.

 

En cualquier caso, la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios establece unos requisitos generales para estos contratos y sus cláusulas. Así, incluso una vez firmado el contrato, estamos protegidos en el caso de que se fijasen cláusulas abusivas, algo más común de lo que se cree. De hecho, la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU) ha editado una guía para informar al consumidor sobre las cláusulas abusivas más frecuentes y que no se deben aceptar. Entre las más comunes, por ejemplo, las que limitan el derecho del consumidor a elegir el notario, le imponen los gastos de establecimiento de los accesos a suministros, o no fijan con precisión la fecha de entrega.

 

PASO 4. LA FIRMA DE LA ESCRITURA, EL PAGO Y LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

 

En ese momento recibiremos las llaves del inmueble y abonaremos la totalidad, sino hemos dado entrada o señal, o el resto del precio de la casa. Lo habitual es que esta operación se desarrolle ante notario, ya que aunque no es un trámite obligatorio, lo exigen las entidades de crédito y le da carácter público a la transacción. No hay que olvidar que en este paso, si la vivienda que vamos a adquirir está gravada con una hipoteca u otra carga, y no quisiéramos subrogarla, el vendedor debe cancelarla antes de firmar las escrituras. “Ante el notario comparecerá también un representante del banco al que se pagará el importe de esa hipoteca cancelada, explica Rodriguez”.

 

Además, y tal y como explican desde Consumer, si es una vivienda nueva, en el momento de escriturarla, el vendedor debe presentar la cédula urbanística que asegura la legalidad de la construcción, la cédula catastral y la cédula de habitabilidad. Cuando se trata de una vivienda usada, en la escritura deben constar los aspectos recogidos y pactados en el contrato además de la situación de los pagos de los gastos de comunidad, el justificante del pago del IBI, la sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa, la distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor, y la liquidación de los gastos notariales. De todas formas, el notario está obligado a leer íntegramente, o a dar a leer a las partes, la escritura en el momento de la firma. Una vez firmadas las escrituras, el último paso es la inscripción en el Registro de la Propiedad de los datos del nuevo propietario, este acto protege nuestra titularidad sobre el inmueble.

 

“La clave en todo este proceso es que la persona que va a comprar cuente con la máxima información posible”. Lo ideal es que un profesional preparado le asesore y le guíe en todo el proceso, pero si no es así, es muy importante que se informe sobre todos los pasos necesarios”, concluye Alberto Rodriguez.

 

LOS GASTOS

 

De acuerdo con la información que facilita la Asociación Hipotecaria Española (AHE), los gastos de compra de una vivienda suponen en torno al 10% de su valor. Son los siguientes:

Tasación: se abona a la sociedad que se encarga de calcular el valor de la vivienda.

 

Registro: por dos conceptos. Primero, al solicitar al Registro de la Propiedad la información sobre la vivienda que vamos a comprar y segundo, al registrar en este organismo las escrituras. Éste último varía dependiendo del valor del inmueble.Notario: los gastos dependerán de sus honorarios.

 

Gastos bancarios: esta partida incluye la comisión de apertura del préstamo.

 

IMPUESTOS:

 

- Impuesto del Valor Añadido (IVA); sólo en el caso de vivienda nueva. Normalmente el 7% del valor escriturado en las viviendas libres. Algunas viviendas de protección oficial tienen un régimen especial, con un tipo impositivo del 4%.

 

- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales; sólo en el caso de inmuebles de segunda mano. Se abona el 7% del valor escriturado. En Andalucía, los menores de 35 años, pueden obtener deducción de este impuesto.

 

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se abona entre el 0 y el 1% del valor de la garantía hipotecaria, que viene a ser entre un 1,5% y un 2% del importe del préstamo

 

- Hay otro impuesto, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que el vendedor debe pagar legalmente.

 

Entrevista  a  D. Alberto Rodriguez, gerente de Activa Inmobiliaria, publicada en Comprar casa en Sevilla.

Autor: Invitado
Fecha: miércoles, 25 de junio de 2008
Hora: 12:28

ZAPATERO DIMISIÓN YA!!!!! PSOE ARRUINA FAMILIAS!!!

Autor: Almanzor
Fecha: miércoles, 25 de junio de 2008
Hora: 13:14

Al señor de los dos comentarios anteriores:
Digo “los dos comentarios” porque resulta evidente que los ha hecho la misma persona. Lo demuestra el pulcro estilo periodístico, el hondo contenido de los mismos, la profundidad ideológica, el indiscutible respeto por los demás… En fin, que no hay duda, aunque quiera confundir. Si este señor ataca con el mismo odio al PSOE y a Alberto, que dice ser del PP, la conclusión es clara: que el señor de los comentarios anteriores no es del ni del PSOE ni del PP. Y si no es ni del PSOE ni del PP ¿de dónde es? Es evidente...

Autor: Almanzor
Fecha: miércoles, 25 de junio de 2008
Hora: 13:15

...De todos modos lo que prima en estos señores, no en todos, ya lo apunté en comentarios anteriores, es la envida, la frustración, la incapacidad de alcanzar un objetivo por pequeño que sea, el trauma personal, el odio al que triunfa, el resentimiento hacia el que tiene o que él cree que tiene. En una palabra: la infelicidad. Infelicidad proyectada en forma de fascismo maleducado hacia todos los que han alcanzado las mismas metas que a él le gustaría alcanzar. Mala gente que se refugia en la política como una forma de conseguir logros personales, de hundir reputaciones, de vengarse de aquéllos a los que odian… No hay que echarles ni puñetera cuenta, a mi modo de ver, porque no son nada, pero sí es bueno apuntar con el dedo hacia ellos con idea de que nunca sean más fuertes de lo que son ahora.

Autor: Invitado
Fecha: miércoles, 25 de junio de 2008
Hora: 17:22

el de activa esta demostrando ser un señor, que sabe comportarse, con clase y elegancia y me llena de orgullo a la vez que me da pena que haya venido alguien de fuera para dar trabajo y colaborar con muchas cosas de las que se hacen en montellano.

Autor: WEBMASTER
Fecha: miércoles, 25 de junio de 2008
Hora: 17:38

VARIOS COMENTARIOS HAN SIDO ELIMINADOS POR NO CUMPLIR CON LAS NORMAS BASICAS DE PUBLICACION DE ARTICULOS DE " OPINA MONTELLANO"

Autor: Invitado
Fecha: jueves, 26 de junio de 2008
Hora: 0:43

MIRA SEÑOR MÍO EL DE ACTIVA LO ÚNICO QUE HA DEMOSTRADO QUE HA VENIDO AQUÍ A FASTIDIAR CÓMO LOS INMIGRANTES TE ENTERAS!??? Y TENGO MIS RAZONES MUCHAS ADEMÁS.Y SI,EL PSOE ESTÁ AHORA MISMO ECHANDO A ESPAÑA POR TIERRA Y NI SOY DEL PSOE NI DEL PP.LO ÚNICO QUE DIGO QUE ANTES ÍBAMOS MUCHÍSIMO MEJOR QUE LO SEPAS,,,ASÍ QUE DÉJATE DE PALABRITAS TÉCNICAS NI CHORRADAS Y RECONOCE QUE VAMOS MUY MAL JODER!!!! QUE VAYA BIEN,,,

Autor: Almanzor
Fecha: jueves, 26 de junio de 2008
Hora: 9:33

¿”Palabritas técnicas”? Hágame caso, matricúlese este año en la ESO, haga algo de provecho por usted mismo y deje de perder el tiempo calumniando al prójimo. Créame, se sentirá más a gusto consigo mismo, más feliz y más buena persona. Tal vez con el tiempo y la constancia logre aprender a leer y a escribir como un niño de cuarto de primaria, y a razonar como una persona civilizada, lo cual le vamos a agradecer todos. En cuanto a que no es ni del PP ni del PSOE, eso lo tengo claro. Siga mi consejo. Un saludo.

Autor: Invitado
Fecha: jueves, 26 de junio de 2008
Hora: 13:31

jajajajaj yo soy mas feliz k que tu seguro eso k no le kepa la menor duda ,,,,,asi k la yo sabes igual el k no es tan feliz es usted y si le duele k k le diga k estamos en crisis se aguanta facha k eso es lo k eres un facha!!!!! nos vemos !!

Autor: Almanzor
Fecha: jueves, 26 de junio de 2008
Hora: 13:34

Espero no tener la desgracia de conocerlo nunca. Y hágame caso, por su bien: matricúlese en la ESO.

Autor: Almanzora
Fecha: jueves, 26 de junio de 2008
Hora: 23:15

Sr. Almanzor llevo unos días leyendo sus comentarios.Usted es un incongruente,mal informado, pero lo que más me molesta es su pedantería.

A la "eso"lo mandaba yo.Deje hablar al pueblo y dejemos su relativa capacidad de enfrentarse a la vida con su dudosa corrección ortográfica porque, ¿sabe que es un gilipollas con estudios?.Un gilipollas.Natural.

Autor: Invitado
Fecha: viernes, 27 de junio de 2008
Hora: 7:45

es una pena que cuando tenemos la oportunidad de expresarnos libremente, no pensemos lo que decimos, la imagen que ofrecemos, hace meses que sigo "opina montellano" he leido cosas muy interesantes, pero tambien comentarios que no deberian ser publicados, pues dan una imagen erronea de nuestro pueblo

Autor: Almanzor
Fecha: viernes, 27 de junio de 2008
Hora: 13:02

Estimada Almanzora:
Prefiero ser un gilipollas con estudios, que no sé si lo soy, antes que un gilipollas a secas. Le doy el mismo consejo que al primero, si es que el primero y usted no son el mismo: matricúlese en la ESO y haga algo de provecho. No pierda el tiempo insultando y calumniando al que tiene algo en la vida gracias a su esfuerzo y trabajo diario. Patalear por lo que otro tiene sólo la conducirá a usted a tener menos de lo que tiene ahora, que algo tiene, pues a pesar de sus insultos al menos tiene mi respeto, no lo pierda ante todo el mundo de una forma tan gratuita. Un saludo.

Autor: Invitado
Fecha: viernes, 27 de junio de 2008
Hora: 20:45

desde luego hay gente en el mundo k es de risa almanzor lo unico k deduzco de esto es una cosa muy sencilla,,AVER SABE USTED LO QUE ES LA PALABRA ENCHUFISMO¿¿¿ PUES BUSQUELA EN EL DICCIONARIO POR CIERTO ESTUDIO PRIMERO DE MAGISTERIO ,,SALUDOSSS

Autor: Invitado
Fecha: viernes, 27 de junio de 2008
Hora: 23:38

Estimado Sr.Almanzor:

Usted se define como quiera,relea su ridícula contestación.Me divierte como presupone la formación de los demás y prejuzga los bienes inscritos a mi nombre.¿Envidia de Alberto?.Pues su capacidad de trabajo,lo demás le aseguro que...en este momento...

Educación perdida...las cosas tienen nombre...y adjetivos,y por eso consigo entender la estulticia de sus razonamientos.

Es usted Sociolisto?Yo ni IUlisto,ni PPlisto.¿Le desconcierta a sus razonamientos casquivanos?....

Siga divirtiendonos.

Autor: antoni
Fecha: miércoles, 02 de julio de 2008
Hora: 20:32

el de activa lo unico que busca es fama pa presentarse unas elecciones. oye que ha pasao con un policia en romeria q iba borraho en romeria????????????